徐良缓缓点头。
“再过十年，内地的房价大概就跟今天的香江差不多了。”
孙振平张了张嘴，最后还是没开口。
房价跟经济发展水平息息相关。
他不认为十年后的内地能比得上香江，二十年，甚至三十年还差不多。
徐良没继续这个问题，走到沙发旁坐下来。
“三家机构开给恒太的条款你看完了吧？”
“看完了，一如既往的黑。”
在徐良旁边的沙发上坐了下来，孙振平放下文件后道。
“除发行的优先股要求恒太支付每年5的股息外，还涉及对赌。
恒太若在2008年之前上市，投资者按照上市发行价计算的最低回报率为30；此后每推迟半年上市，最低回报率提高10。
倘若达不到上述最低回报率，恒太的大股东许加印需要向投资者转让一定数目的恒太股权，以确保投资者获得最低回报。
我们如果投资恒太，最低回报率设置可以定低一点，或者取消派发股息要求。
我想，许加印之所以把淡马锡他们三家的条件告诉我们，所图的就是希望我们能开出更好的条件。”
徐良微微颔首，投资机构不是开善堂的。
通过他们给许加印开出的这些条款，就能管中窥豹，哪怕是一家准上市公司，没有话语权的话，还是要让资本宰割。
“你看第二条没有？”徐良问道。
“看了，三家机构承诺可以提供一笔5亿美金的结构担保贷款融资，供恒太上市前突击业绩。
但其中1/3的贷款需于上市后立即归还，剩余贷款在上市后15个月内还清。
利息或者叫回报率也是真的黑。
19，完全是高利贷。
不过只要恒太能顺利上市，市值较眼下翻个几倍，那么对于所有人来说，都是大赚。”
徐良点了点头：“四亿加五亿，就是九亿美金，对我们来说也不算小数目。
不过这么多钱砸在恒太身上，从回报率上讲，你觉得值吗？”
孙振平凝眉思索片刻。
“徐总，汉华现在不缺资金，缺的反而是项目。
恒太算不上s级，但b+级还是够的。
而且恒太是地产公司，有实打实的资产支撑。
即便碰到房地产回调，恒太破产了，他剩下的资产也足以让我们收回大部分投资。
从风险上讲，他比互联网公司更小。”
顿了一下。
“徐总，能不能把恒太的项目交给香江办公室？”
“为什么？”
“我想拓展一下香江办公室的业务。”
汉华旗下各大办公室基本都包含风投、私募股权、对冲三大业务。
位于亚洲的汉华各大办公室还包含投行业务。
但香江太小了，因为港股的关系，私募股权和对冲发展的不错，但风投很难拿到什么好项目。
恒太的案子虽然不算顶尖，但也不错了。
不过徐良很快就发现自己猜错了。
“我打算在香江办公室旗下成立一支‘房地产机会基金’。”
徐良一愣。
汉华旗下曾经成立过房地产基金，但后来又裁撤了。
孙振平心中有些忐忑。
他也是没办法。
在香江这地方，风投基本没什么业务。
但凡有点好项目都被隔壁鹏城办公室抢去了。
所以，他只能换条赛道。
“你要学黑石？”
黑石是全世界最大的独立另类资产管理机构，也提供fa金融咨询服务。
他们的另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金母基金、优先债务基金、自营对冲基金和封闭式共同基金等等。
但他们最为核心的就两大业务，私募股权和房地产，这两类基金也是募集规模最大的。
黑石目前资管规模已接近千亿美金。
孙振平点了点头。